典型案例：

 
 罗某与戴某于2010年4月登记结婚，未生育子女。婚后罗某用出售自己婚前房屋的款项23万元购买了楼房一套，房屋产权登记在罗某名下，戴某用自己婚前住房公积金账户上的5万元对房屋进行了装修。2013年5月罗某将该房以46万元出售。婚后双方购买的家具，冰霜，彩电，洗衣机等在卖房时一并留给了买房人，估价1万元，包括在46万元房价款中。

戴某婚前有一套房屋，婚后一直出租，获得租金6万元。

2013年9月，戴某起诉，要求判令双方离婚，并对夫妻共同财产依法分割，包括罗某婚后出售房屋的增值收益。罗某同意离婚，但认为婚后出售房屋的增值收益属于个人财产不同意分割；并认为戴某的房屋租金6万元属于夫妻共同财产，应进行分割。

 律师解析：

 律师认为本案争议的焦点是以下两个问题：

 一、罗某于婚后用出售婚前房屋的钱款购买的房屋是否属于夫妻共同财产，怎样认定出售房屋增值部分的属性、如何处理该增值部分。

 
 罗某的购房行为虽然发生在双方婚姻关系存续期间，但购房款来源于罗某的婚前财产，从性质上说，这只是罗某的婚前财产由原来的房产转化为货币再转化为诉争房产，所谓万变不离其宗，该房产应属罗某个人所有。罗某将诉争的房屋再次转让，由于房价上涨的市场因素而获利丰厚，但该收益属于自然增值，根据相关司法解释的规定，增值部分也属于罗某个人所有。对于婚姻关系存续期间的房屋装修，应考虑装修款来源及相应的折旧因素，由罗某对戴某予以合理补偿。

 
 二、戴某个人房屋于婚姻关系存续期间的租金收入如何认定

 房屋租金在传统民法理论上被认为属于法定孳息，单从法律定义角度分析，房屋租金是依据租赁合同收取的法定孳息，应归租赁物的所有人所有。

但是，租赁行为本身也是一种经营活动，也需付出时间、精力和劳动。考虑到租金与单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相关，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较适宜。尤其是对那种夫妻一方依靠租金收益维持生计的情形，如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产，而另一方的工资、奖金收入则属于夫妻共同财产，结果显然是极不公平的。

   
 最高人民法院民一庭意见：一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于营业性收入，应认定为夫妻共同财产。

   
 法条链接：

 《婚姻法》第18条  有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
  （一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助等费用；
   (三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
   (四)一方专用的生活用品；
   (五)其他应归一方的财产。
 
  《婚姻法解释（三）》第五条  夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。