卖房人和买房人签订商品房买卖合同，合同约定卖房人在房屋交付后3个月内为买房人办理完毕房屋权属证书，那么，卖房人因自身原因，未能在约定的期限内履行办理产权证书的义务，如果买房人诉至法院，要求卖房人承担相应的违约责任，赔偿因此给其造成的损失，法院应怎样认定卖房人应承担的违约责任呢？

 
   根据合同自治原则及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条的规定，合同当事人之间就此问题有明确约定的，法院应当直接依据当事人的约定确定卖房人应承担的违约责任。

 
   如当事人之间就此问题没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，法院应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算卖房人应承担的违约责任。但由于《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条的规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%。而由于商品房买卖合同并非借款合同，其不会约定贷款利率，故依此确定违约金有一定的障碍。

 
   在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》未对此进一步明确规定的情况下，根据《合同法》第174条确立的“没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的原则，鉴于买卖双方合同义务的对等性，故人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条关于逾期付款违约金的计算标准的规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准确定卖房人应当承担的违约责任。

 
   如出卖人认为约定的违约金过高而要求人民法院调整的，人民法院应根据合同法第114条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条以及《合同法解释（二）》第29条的规定，并参照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条、《买卖合同解释》第24条确定的违约金计算标准确定卖房人应承担的责任。
                                                                                                                                                                          转载请注明出处