最高人民法院民一庭认为：非因承包人原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据《合同法》第286条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先受偿权的期限自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。

 
   一、优先权的行使不以建设工程是否竣工为条件

 
   工程价款优先受偿权是以发包人欠付工程款为前提，所以即使工程未竣工，只要发包人有欠付工程款的事实，承包人就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。但如果因承包人自身原因导致施工质量不合格或工程进度未按约定完成的，就无权要求发包人支付工程款，也就不能行使工程价款的优先受偿权。

 
   二、优先受偿权的行使不受合同效力的影响

 
   建设施工合同无效，不影响优先受偿权的行使。建筑工程款优先受偿的立法目的是保护劳动者的利益。在发包人拖欠承包人的工程款中，有相当部分是承包人应当支付给工人的工资和其他劳动费用。

 
   根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第3条规定，建筑工程款包括了承包人为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支付的费用。在无效的建筑施工合同中，上述费用也已经实际发生，应当由发包人予以支付。

 
   三、工程债权转让后，受让人是否享有优先受偿权

 
   建设工程承包人转让其在施工中形成的债权，受让人基于债权的转让而取得工程款债权，因而其应当享有该工程款的优先受偿权。法定优先权属于担保物权，具有一定的溯及效力，其功能是担保工程款优先支付，该权利依附于所担保的工程而存在，即使被担保的工程发生转让，也不影响承包人优先受偿权的行使。

 
   四、土地使用权不是优先受偿权的客体

 
   在“房地一体原则”下，如果承包人行使工程款优先受偿权，对这个在建工程进行拍卖，房地是一体拍卖，地和房子拍卖的全部款项是不是都可以作为承包人工程价款的补偿呢？保证承包人受偿的范围，必须结合《合同法》第286条的立法目的以及建设工程优先受偿权的性质来进行考察。

 
   建设工程优先受偿权是法定优先权，其这样规定的原因是：承包方在整个计算的过程中，承包人的建筑材料和劳动力已经物化在建筑工程中，已经和建筑物不可分离了，基于所有权的转化方式对在建工程享有优先受偿的权利。

 
   土地所有权是建设工程的载体，但对于土地这一部分，承包方没有任何投入，或者说承包方建筑材料、劳动力并没有物化在土地里，从立法背景和出发点看，土地不应该作为优先受偿权的范围。

 
   五、建设工程优先受偿权的行使范围是否包括装饰装修工程、工程勘察和设计

 
   根据国务院《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》的规定，建设工程包括土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装饰装修工程。最高人民法院给福建省高级人民法院《关于装饰装修工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的复函》也指出，装饰装修工程属于建设工程，可以适用《合同法》第286条关于优先受偿权的规定，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有人或承包人与该建筑物的所有人之间没有合同关系的除外。