在房屋租赁合同纠纷案件中所说的装饰装修物，主要是指动产和不动产的附合。按照装饰装修与租赁房屋的结合程度有可分离（未形成附和）和不可分离（形成附和）两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起非毁损不可分离或者分离花费巨大，即形成附合。判断装饰装修物与租赁房屋是否结合在一起而不可分离，应按附合规则，以其继续性和固定性的程度，依物理和社会经济观念来确定。如果装饰装修物与租赁房屋已形成继续性和固定性的，非毁损不能分离或者分离需花费巨大的，就可以认定该装饰装修物与租赁房屋形成附合。如承租人在租赁房屋中铺设的地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷等已与房屋结合，非毁损不能分离；而承租人在租赁房屋按照的空调、太阳能热水器等未与房屋完全结合在一起，可以与房屋分离。

 
   对于恢复原状的理解应根据不同情况，区别对待：

 
   一、如果合同期满终止时装饰装修物因承租人拆除而毁坏，则承租人将毁损部分修复到符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态

 
   《合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租赁合同的目的，是以承租人使用、收益租赁物为内容，在承租人依约定的方法或根据租赁物的性质所确定是方法使用、收益租赁物的过程中，难免会使租赁物发生变更或者损耗，此时若要恢复到签订租赁合同之前的状态是不现实的。至于如何把握“符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，则是法官在具体案件中的自由裁量权。

 
   二、如果合同解除，承租人因拆除装饰装修物而毁损房屋需要恢复原状的，应当恢复至安装装饰装修物之前

 
   虽然在合同解除之前承租人可能已经使用房屋了，也会产生一定的自然损耗，但鉴于合同解除的情况比较复杂，解除时间不易把握，为了便于操作，应将房屋恢复至装饰装修之前房屋状态比较合理。

 
   三、承租人因拆除装饰装修物而造成房屋毁损的，应当恢复原状

 
   如果承租人不要求承租人就毁坏的房屋予以恢复原状或者根本就不相信承租人能够将房屋恢复原状，而执意要求承租人赔偿损失，由其自己去修复，一般情况下应当支持。

 
   承租人毁坏房屋已构成对出租人的侵权，根据《民法总则》第179条第1款的规定，承担民事责任的方式主要有十一项，其中第5项是恢复原状，第8项是赔偿损失，二者为并列关系。因此，当出租人要求承租人赔偿其因房屋受损的损失时，也是承租人承担责任的一种方式，并无不妥。特别是在未经承租人同意的情况下的装饰装修，根据《合同法》第223条规定，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。由此可见，出租人不要求承租人恢复原状而要求赔偿损失也是有法律依据的。

 
   对于赔偿数额的认定，应当由当事人双方进行协商，如果协商不成，应通过法院委托评估的方式予以确定。如果出租人既要求承租人恢复原状又要求赔偿损失，则不予支持。

 
   实践中，房屋租赁合同中经常有“未经出租人同意，承租人不得对房屋进行装饰装修、改建，如违反应支付若干违约金”之类的约定。当承租人违反上述规定，出租人在请求支付违约金的同时，还可能依据司法解释的规定要求承租人承担恢复原状或者赔偿损失。但对恢复原状或者赔偿损失的请求一般不予支持，理由是：

 
   1、违约金一般是当事人双方预先估价的损失赔偿总额，又叫赔偿损失的预先锁定，违约方支付违约金就相当于恢复原状的替代。如果支持违约金请求的同时，还支持其恢复原状的请求，就可能构成双重履行，不当加重承租人负担。

 
   2、出租人选择请求支付违约金就意味着其选择违约损害赔偿请求权，根据违约责任与侵权责任竞合的基本理论和《合同法》第122条的规定，承租人不能同时承担违约和侵权责任。