房屋租赁合同中当事人约定押金在租赁期满后退还，同时还约定在承租人出现违约行为时出租人有权没收押金，如果承租人迟交租金超出N月/天后则作为违约处理，出租人有权收回房屋并没收押金。

 
   那么，对于此类条款，能否适用定金规则呢？

 
   房屋租赁合同中的押金不是定金，理由在于：

 
   一、房屋租赁合同押金的功能是：

 
   1、担保承租人在租赁期间妥善保管租赁物，如果造成损害能够及时获得赔偿。

 
   2、租赁房屋期间产生的水电费、卫生费、物业费等费用在合同中一般约定由承租人承担，因此这里的押金也是为了担保承租人不拖欠上述费用。这与定金的功能是截然不同的。

 
   二、根据当事人的约定，该押金的另外一项功能显然是促使承租人及时履行租金给付义务，在出现约定的迟延履行或不履行的情形时，出租人有权没收押金。

 
   三、最高人民法院《关于适用[担保法]若干问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”

   据此，当事人没有采取“定金”字眼的，但条款中约定了定金罚则的适用情形，从而能够判断该定金性质的（违约定金、解除定金或者成约定金），应当认定为定金；如果当事人没有采用“定金”字眼，也没有约定定金的适用情形，从而难以判断其性质的，不能认定为定金；如果当事人采用了“定金”字样，但没有约定适用情形的，也难以判断定金性质的，应当推定为违约定金；如果当事人采用了“定金”字样，又约定了适用情形，则根据约定判断定金性质。根据上述结论，“如果承租人迟交租金超出N月/天后则作为违约处理，出租人有权收回厂房并没收押金”这样的约定既没有采用“定金”字样，也没有约定定金罚则，又明确针对承租人而非双方，所以，难以认定为违约定金。

   那么，能否根据公平原则将该约定解释为定金呢？

   在此情形下不能根据公平原则将该约定解释为定金，理由是：

   一、即使不认定为定金，出租人违约，承租人仍然可以请求损害赔偿，在法学理论和实践中都认为除非当事人明确约定该违约金为惩罚性质，否则即认定为补偿性违约金，违约定金也应当做同样的处理。

   二、法律适用基本的思路顺序是，先适用具体的法律规则，在具体的法律规范难以解决诉争问题时才能求助基本原则，而不是直接求助于民法的基本原则。

   三、就公平原则而言，并非权利义务相同才能称为“公平”。因为当事人之所以签订这样的条款可能基于多方面的因素，如市场的供求关系、租金市场的前景等商业判断，而这恰恰是法官难以把握的。