根据《合同法》第223条第1款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设它物”的规定，承租人对所租赁的房屋进行装饰装修，必须经过出租人同意。否则，该装饰装修行为有可能造成房屋的价值贬损，以致侵害出租人的财产权。因此，正确理解和适用“经出租人同意”尤为重要。

 
   一、如何认定出租人是否作出同意的意思表示

 
   在日常生活中，出租人同意承租人对出租房屋进行装饰装修的意思表示可以是书面、口头、电话等多种同意的表现形式。但如果承租人向出租人表明对出租房屋进行装修，征求出租人的同意，出租人未明确表态，此时应如何认定呢？

 
   如果承租人虽未对装饰装修明确表示意见，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，可以直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。至于出租人的同意是事先同意还是事后追认则在所不问，现以两个典型情形加以说明：

 
   1、出租人虽未明确，但有证据证明其曾前往装饰装修现场了解情况，并发表如何装饰装修的意见，事后对此也未提出反对意见。

 
   2、出租人虽未明确表态，但根据双方约定的房屋出租用途及出租房屋的现状，可以推知承租人必定进行装修才能达到租赁目的。如租赁毛坯房开酒店、宾馆，出租人应该知道必须要装修，据此应推定出出租人已经默示同意装修。

 
   反之，如果出租人知道承租人有装饰装修行为后，未明确表示意见且无任何行为足以表明其已接受的，就不能认为出租人已经默示表示同意。

 
   二、如何正确理解“同意”的意思表示范围

 
   1、出租人对承租人装饰装修的概括性同意是否包括对承租人任意装饰装修行为的授权

 
   此时应以房屋类型作为主要判断标准，并结合租赁合同中约定的出租房屋用途、出租人作出同意意思表示时的装饰装修进展情况等因素综合判断同意的范围。房屋按照一般可以分为住宅房屋、工业用途房屋、和商业用房屋等。如果双方未对装饰装修的工艺方法、装饰装修面积等事先作出明确约定，一般应认为出租人对装饰装修的同意应仅限于出租房屋的通常用途可能涉及的范围。

 
   如果出租人对承租人的装饰装修是事后同意，就应综合出租人作出同意意思表示时承租人的装饰装修的进展情况，因为此时承租人期望的装饰装修范围和程度可能已通过现场陈列等方式为出租人所知晓。出租人在明知其装饰装修可能的后果情形下，仍作出同意其装饰装修的意思表示，据此就可以认定其已对承租人的装饰装修范围加以确认。

 
   2、承租人自租赁期间内对租赁房屋多次进行装饰装修是否每次都要经出租人同意

 
   在这种情况下，除非双方当事人有特别约定，否则，出租人对承租人装饰装修的同意应看作是对租赁合同期限内的概括性、持续性授权。这样做的理由是：

 
   （1）这是由房屋装饰装修时间长，期间经常出现返工、重做甚至装饰装修风格调整的特点决定的，实践中有时很难区分是两次装修还是一次装修的延续。

 
   （2）就日常生活经验来看，既然出租人同意承租人进行装饰装修，也就意味着允许承租人基于装饰装修需要而对出租房屋进行处分，这种处分的后果，并不因装饰装修的次数多少而有实质的区别。

 
   （3）从承租人租赁房屋的目的、支付的租金对价以及出租房屋的现状可推知，对出租房屋在合同约定的房屋用途范围内进行多次装饰装修本身就是合同的默示条款。

 
  （4）对于合同履行期间较长的房屋租赁合同而言，出租人的概括同意也会给承租人合理预期，使其有理由相信约定范围的多次装饰装修本身也是在出租人概括同意的范围之内。否则，出租人完全可以通过特别声明要求承租人对每一次装饰装修事先都应经其同意。