司法实务中，承租人未经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修、扩建的，当事人双方由于各种原因，往往在诉讼中就恢复原状、赔偿损失争议较大。因此，正确理解和适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定的“恢复原状、赔偿损失”就尤为重要。

 
   现结合承租人未经出租人同意引起的装饰装修、扩建纠纷中几种常见情形，就如何适用该条“恢复原状、赔偿损失”作一陈述：

 
   一、出租人不能引用该条主张恢复原状又请求承租人赔偿损失

 
   1、该条中的“恢复原状或者赔偿损失”在文意解释上是选择结构，也就是说，只能选择两者之一。

 
   2、从责任的承担方式的适用情形而言，“恢复原状”针对的情形是能够通过拆除租赁房屋上的装饰装修、扩建材料，从而使房屋恢复原有用途情形；而“赔偿损失”作为“恢复原状”不能时的一种替代责任承担方式，其所解决的是恢复原状已无可能或者出租人自行负担恢复原状费用的损失。两者都是为了填补出租人房屋的损失，故不能重复适用。

 
   3、从前后司法解释条文的体系解释说，该条文的调整对象仅针对出租人因装饰装修、扩建给房屋自身造成损失的情形，不应将其扩大解释为与装饰装修、扩建相关的一切损失。

 
   二、出租人不能主张违约金后又要求适用该条请求恢复原状或者赔偿损失

 
   1、违约金一般是当事人双方预先估计的损失赔偿总额，又叫损害赔偿额的预先锁定。违约方支付违约金就相当于恢复原状的替代，如果支持违约金的同时，有支持其恢复原状的请求，就可能构成双重履行，不当加重承租人负担。

 
   2、出租人请求支付违约金即意味着其选择违约损害赔偿请求权，根据违约责任与侵权竞合基本理论和《合同法》第122的规定，不能在请求对方承担违约责任的同时再请求其承担侵权责任。

 
   3、双方事先约定的违约金不足以补偿装饰装修、扩建造成的损失，根据《合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构应予增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定请求人民法院予以增加。

   另外，根据最高人民法院《合同法解释（二）》的28条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人有请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定可知，当事人已无请求赔偿损失之可能。

 
   三、出租人不得以不当得利作为适用本条请求赔偿损失的依据

 
   一般情况下，承租人对租赁房屋进行装饰装修、扩建后，将比之前在利用房屋上取得更多收益。此时，出租人能否以自己因房屋装饰装修、扩建受损，而承租人受益为由，引用本条主张不当得利呢？

 
   按权益归属说的理论，权益侵害不当得利的基本构成要件是：

 
   （1）因侵害他人权益而受益。（2）致他人受损害。（3）无法律上的原因。

 
   在房屋租赁纠纷案件中，出租人能否主张不当得利的关键在于两点：（1）承租人增加的利润是否因其装饰装修行为所致。（2）该增加的利润与出租人权益是否具有同一性。这里的同一性指一方所受利益与他方通过其权益行使亦可取得的利益一致。

 
   就第一点而言，承租人增加的利润固然与其装饰装修行为有直接关联，但商业经营本身有不可预期性，很难说承租人增加的利润全部因装饰装修所致。