对于受限购政策影响的房屋买卖合同纠纷的处理，最高人民法院民一庭的意见是：房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以因房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

 
   要注意发挥司法审判在规范和引导房地产居间市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况，违规操作，恶意促成买卖合同双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不应予以支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。

 
   一、在处理因限购政策影响的房屋买卖合同时，应当首先对当事人的合同约定进行审查，只有对相关问题没有约定或者约定不明的，才能适用相关司法意见进行处理

 
   当事人在合同中对相关问题有明确约定的，要严格按照约定内容审查双方义务的履行情况。双方当事人在进行房屋买卖时，如果事先已经考虑到政策变动等因素，在签订合同时对于未来一些如贷款不能如期获批、购房资格未获通过等，合同后续如何处理都进行了约定，比如，双方约定，购房人届时不能取得贷款或贷款额度不够，应自行筹措资金缴纳房款，那么房产新政就无法成为当事人解除合同、免除约定义务的事由。还有的约定，如果未能在新政实施前办完过户手续，合同解除，双方均不属于违约等等。对当事人有诸如此类的明确规定，且内容不违反法律规定的，应当优先按照合同约定处理。

 
   二、平衡双方当事人的利益，尽可能维护原合同的效力和原法律关系的持续

 
   在合同解除与合同变更二者均有可能的情形下，应首先考虑合同变更：

 
   1、因首付比例、贷款利率以及税负提高而要求解除买卖合同所产生的纠纷，在一般情况下是由于对自身履约能力的预见不足，如果能继续履行合同，应促成变更合同条款，继续履行合同。

 
   2、未约定以按揭贷款方式付款或者约定购房人如未能取得贷款应在约定期限内一次付清全部付款等，如买房人未能支付购房款，应承担违约责任并继续履行合同。

 
   3、约定以按揭贷款方式付款的，应适用最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第23条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
 
   在这类案件中，买房人应举证证明其确因不能办理按揭贷款而无法继续履行，如果出卖人有相反证据证明购房人有足够的支付能力，应继续履行合同或者变更合同。

 
   三、因限购、禁购引发的商品房买卖合同纠纷，因购房主体资格的限制，不能完成房产过户，应解除双方的商品房买卖合同